공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 새 건물로 바꾸면, 경매 후 새 건물에 법정지상권이 생길까요?

공동저당권을 설정할 때 담보로 잡힌 건물이 나중에 철거되고 신축됐다면, 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 분리되더라도 새 건물에 법정지상권이 인정되는 것은 원칙이 아닙니다.

예외적으로 달리 판단할 여지는 있습니다. 예를 들어 신축 건물과 토지의 소유자가 동일하고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 제공하는 등 특별한 사정이 있는 경우입니다.

먼저 살펴볼 것은 담보 설정과 건물의 관계입니다

법정지상권의 일반적인 성립요건에는 저당권 설정 당시 건물이 존재하고, 토지와 건물이 같은 사람의 소유에 속하며, 저당권 설정 뒤 경매로 소유자가 달라지는 것이 포함됩니다.

하지만 공동저당권 설정 당시 담보였던 건물이 철거되고 새 건물이 들어선 경우에는, 새 건물이 경매로 토지와 다른 소유자에게 넘어갔다는 사실만으로 권리가 인정되지는 않습니다.

따라서 확인의 출발점은 단순히 경매 뒤 소유자가 나뉘었는지가 아닙니다.

기존 건물과 토지에 공동저당권이 설정된 후 건물이 교체되었는지, 그리고 신축 건물에 관해 원문이 든 특별한 사정이 있는지를 함께 살펴야 합니다.

원문은 신축 건물 소유자와 토지 소유자가 같은지, 토지 저당권자에게 새 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정했는지 등을 그 사정의 예로 제시합니다.

관련 사이트: 서초변호사

이 설명은 공동저당권 설정 뒤 철거·신축한 사안에 관한 것입니다. 법정지상권의 일반 요건과 신축 건물에 대한 예외적 고려를 구분해 확인해야 하며, 주어진 사실만으로 개별 사건의 결론까지 단정할 수는 없습니다.

자주 묻는 질문

경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 권리가 생기나요?

토지와 건물의 소유자가 경매로 나뉘었다는 결과만으로는 신축 건물의 법정지상권을 인정하기 어렵습니다.

공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 세운 사안에서는 그 점을 특히 유의해야 합니다.

기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 철거하고 새 건물을 지은 상황이라는 점이 중요합니다.

어떤 사정을 함께 확인해야 하나요?

신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같은지, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주었는지 등을 확인할 수 있습니다. 원문은 이와 같은 사정을 특별한 경우의 예로 들고 있습니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1